Loi ALUR : ce qu’elle change pour la copropriété et la location

La loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a profondément modernisé la gestion des copropriétés et renforcé les droits des locataires. Pour les copropriétés, elle impose notamment un fonds de travaux obligatoire, l’immatriculation au registre national et de nouveaux documents de transparence. Côté location, elle encadre les loyers en zone tendue et protège davantage les locataires âgés de 65 ans et plus. Voici ce qui change concrètement, avec un tableau récapitulatif et une check-list pour vérifier votre conformité.

Sommaire · 7 parties

La loi ALUR : une réforme majeure du logement en 2014

Portée par la ministre du Logement Cécile Duflot, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a été promulguée le 24 mars 2014. Son objectif : réguler un marché immobilier tendu, améliorer la transparence des copropriétés et rééquilibrer la relation entre bailleurs et locataires.

Le texte agit sur trois grands fronts :

• La copropriété : professionnalisation de la gestion, prévention des impayés et des copropriétés dégradées, meilleure information des copropriétaires.
• La location : encadrement des loyers dans les zones où la demande dépasse largement l’offre, contrat type de bail, plafonnement des honoraires d’agence.
• L’urbanisme : lutte contre l’étalement urbain et modernisation des documents de planification.

Beaucoup de ces mesures sont entrées en vigueur progressivement, via des décrets d’application échelonnés jusqu’en 2019, puis complétées par des textes ultérieurs (loi ELAN de 2018, loi Climat et résilience de 2021). Comprendre la loi ALUR reste donc essentiel pour tout copropriétaire, bailleur ou locataire souhaitant protéger ses intérêts grâce au droit immobilier.

Loi ALUR et copropriété : quelles obligations pour le syndicat ?

C’est sans doute sur la copropriété que la loi ALUR a eu l’impact le plus structurant. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit désormais respecter plusieurs obligations destinées à anticiper les travaux et à rendre la gestion plus lisible.

Le fonds de travaux obligatoire

La loi ALUR a créé un fonds de travaux (souvent appelé « fonds ALUR »), constitué pour financer les futurs travaux d’entretien et de rénovation de l’immeuble. Ce fonds appartient au syndicat des copropriétaires : les sommes versées ne sont pas remboursables lors de la vente d’un lot, elles restent attachées à la copropriété.

Les règles de cotisation, précisées par la loi et ses évolutions, s’articulent ainsi :

• À défaut de plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.
• Lorsqu’un PPT a été voté, elle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan et à 5 % du budget prévisionnel.
• L’assemblée générale peut décider d’un montant supérieur à la majorité absolue.

Initialement imposé aux copropriétés de plus de 10 lots, le fonds de travaux a été étendu : depuis le 1er janvier 2025, il concerne aussi les copropriétés de moins de 50 lots à usage de logements, bureaux ou commerces dès lors que l’immeuble a plus de 10 ans. Pour connaître le montant exact applicable à votre immeuble, rapprochez-vous de votre syndic.

L’immatriculation au registre national des copropriétés

Toute copropriété à destination totale ou partielle d’habitation doit être immatriculée au registre national des copropriétés, un fichier public géré par un établissement dédié. Cette immatriculation, entrée en vigueur de façon échelonnée selon la taille de l’immeuble, permet à l’État de mieux connaître le parc et de repérer les copropriétés fragiles.

L’enjeu est concret : sans immatriculation à jour et actualisée chaque année, le syndicat peut se voir refuser certaines aides ou subventions publiques, notamment pour la rénovation énergétique. La mise à jour des données relève de la responsabilité du syndic.

La fiche synthétique et le diagnostic technique global

La loi ALUR a aussi renforcé l’information des copropriétaires avec deux outils :

• La fiche synthétique de copropriété : elle regroupe les données financières et techniques essentielles de l’immeuble et doit être tenue à disposition des copropriétaires.
• Le diagnostic technique global (DTG) : il dresse un état du bâti et une projection des travaux à prévoir sur les dix années à venir. Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété, et peut être décidé par l’assemblée générale pour les autres.

Ces documents facilitent aussi la vie du conseil syndical, dont le rôle de contrôle a été renforcé face au syndic.

Tableau récapitulatif des obligations issues de la loi ALUR

Le tableau ci-dessous synthétise les principales obligations pesant sur la copropriété. Il est un repère, mais ne remplace pas l’avis d’un professionnel adapté à votre situation.

L’encadrement des loyers en zone tendue

Sur le volet location, la loi ALUR a instauré un mécanisme d’encadrement des loyers dans les « zones tendues », c’est-à-dire les agglomérations où la demande de logements dépasse fortement les disponibilités. Le dispositif a ensuite été précisé et relancé par la loi ELAN de 2018, sous forme expérimentale, dans les villes volontaires.

Le principe est le suivant : chaque année, un arrêté préfectoral fixe, par secteur géographique et par catégorie de logement, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés en euros par mètre carré. Le loyer de référence majoré (souvent le loyer de référence + 20 %) constitue le plafond à ne pas dépasser lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement.

En 2026, l’encadrement des loyers s’applique dans plusieurs dizaines de communes, parmi lesquelles Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux ainsi que des territoires d’Île-de-France comme Plaine Commune et Est Ensemble. Un dépassement du plafond expose le bailleur à devoir restituer le trop-perçu et, le cas échéant, à une amende administrative. Avant de fixer un loyer, un bailleur a tout intérêt à vérifier le loyer de référence en vigueur et à sécuriser ses garanties, par exemple en comparant les mécanismes de caution solidaire et de caution simple.

Locataire âgé : une meilleure protection par la loi ALUR

La loi ALUR a modifié l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour mieux protéger les locataires âgés et modestes face à un congé donné par le bailleur (pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux).

Depuis la réforme, la protection s’applique lorsque deux conditions cumulatives sont réunies au moment du congé :

• le locataire est âgé de plus de 65 ans (contre 70 ans auparavant) ;
• ses ressources annuelles sont inférieures au plafond ouvrant droit aux logements locatifs conventionnés (seuil abaissé par rapport au régime antérieur).

Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé qu’à la condition de proposer au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité. Cette protection connaît toutefois une exception : elle ne joue pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond à la date du congé.

Les plafonds de ressources et les modalités de relogement évoluent régulièrement. Avant d’agir, locataire comme bailleur ont intérêt à faire vérifier leur situation auprès de l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) ou d’un professionnel du droit.

Vérifiez la conformité de votre copropriété

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Check-list de conformité copropriété

Répondez aux 12 questions par « oui » ou « non ». Vous obtiendrez un score indicatif de conformité aux principales obligations issues de la loi ALUR, ainsi que des pistes d'action. Résultat informatif, non contractuel.

Calculer mon score de conformité

Cet outil ne remplace pas l'avis de votre syndic, de votre conseil syndical ou d'un notaire.

Fonds de travaux, immatriculation, fiche synthétique, DTG : entre les différentes obligations issues de la loi ALUR, il est facile d’en oublier une. La check-list ci-dessous vous permet de faire un premier point rapide sur la conformité de votre copropriété. Répondez aux 12 questions par « oui » ou « non » pour obtenir un score indicatif et des pistes d’action.

Ce résultat est purement informatif et n’est pas un conseil juridique personnalisé : pour toute décision, consultez votre syndic, votre conseil syndical ou un notaire.

Loi ALUR : ce qu’il faut retenir

Plus de dix ans après sa promulgation, la loi ALUR reste un socle du droit du logement. Pour la copropriété, elle a imposé une logique d’anticipation (fonds de travaux, DTG) et de transparence (registre national, fiche synthétique). Pour la location, elle a encadré les loyers dans les zones les plus tendues et renforcé la protection des locataires les plus fragiles.

Retenez trois points essentiels :

• Une copropriété bien gérée doit tenir à jour son immatriculation et alimenter son fonds de travaux ;
• En zone tendue, un bailleur doit vérifier le loyer de référence avant de fixer ou de renouveler un loyer ;
• Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie d’une protection spécifique contre le congé.

Chaque situation étant particulière, faites confirmer les seuils, dates et montants applicables à votre cas par votre syndic, un avocat ou l’ADIL avant toute décision engageante.